全国首例！通州区完成不动产信托财产登记试点案例——

4月8日，国家金融监督管理总局北京监管局召开新闻发布会，发布了通州区与昌平区同步完成不动产信托财产登记全国“双首单”。

通州区案例为特殊需要信托——通州区居民田女士将其名下房产置入信托，为其自闭症患者儿子的终身照护提供了可靠的经济保障。

为特殊需要家庭建立财产“城堡”

4月2日恰好是世界自闭症关注日，通州区不动产登记中心内，70岁的通州区居民田女士刚刚为其40岁的自闭症患者儿子，完成了不动产信托财产登记办理，成为全国首例不动产信托财产登记试点案例——

“对于我们自闭症家庭来说，最大的担忧就是如果我们以后不在了，孩子怎么办？”田女士在三年前曾办理了中国自闭症家庭的第一单现金信托，那时候还没有不动产信托。

2024年11月30日，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行） 》，明确了财产登记的“三步走”流程，即——

预登记→签订信托文件→不动产转移登记，探索税务处理等配套机制，引发各大信托公司积极参与，这让田女士产生了将名下房产进行信托的想法。

“我最大的心愿就是我的房子未来能给我的孩子提供一些保障，不动产信托财产登记相当于我为孩子建立了一个财产的‘城堡’，这个‘城堡’有它的管理者，他们来决定这些财产怎么用，在什么情况下保障我儿子的生活。”田女士说。

什么是不动产信托？

所谓不动产信托，即将不动产置入信托计划，委托给信托公司进行管理，到相关部门依法登记物权变更的模式。

本次试点案例为特殊需要信托，委托人是通州区居民田女士，受益人是其自闭症独子，受托人为国投泰康信托公司，信托财产是田女士名下的一处通州区房产。其目的是用该房产为受益人提供居住场所、用未来房产处置后的资金为受益人支付终身照护费用。

北京市道可特律师事务所作为该信托的监察人，将依据信托合同行使监督权，维护受益人权益。该信托的设立，将百万元级房产纳入信托保护，为自闭症患者的终身照护提供了稳定、受保护的经济来源。

不动产信托财产登记相比传统的遗产继承有何优势？

通州区区长助理林巍介绍——信托最主要的特点是“财产隔离”。“信托财产的主人不是委托人，不是受益人，也不是信托公司，而是有自己‘独立人格’的信托计划。

未来如果委托人、受益人、信托公司三方中任意一方发生风险，信托财产都不会受到影响，抗风险能力更强。

以此例来说，“如果不设立信托，未来田女士身故之后，房产将作为遗产被儿子继承，但因为儿子是限制民事行为能力人，缺乏能力和法律地位独立管理这笔大额财产，可能引发家庭纠纷、人身侵害事件等。”

根据北京大学医学部李智文教授团队关于孤独症的长期研究，目前中国孤独症患者有1000万至1400万（含成人），再加上其他限制民事行为能力的精神疾病患者，特殊需要人群超过2000万人，而不动产信托是这些家庭的刚需。

★本次试点实现两个突破

林巍介绍，此前不动产成为信托财产的探索性实践存在三个问题——

一是权属不清。作为信托财产的房产被登记为信托公司的财产，导致该房产不能与信托公司的自有财产相区分、不能真正实现信托风险隔离的功能。二是交易过程复杂。委托人必须先把现金放入信托，再用现金购买房产。由于大多数家庭的主要财产是房产，不可能再有足够现金。如果用借款来完成购买，不仅成本高、耗时长，而且信托设立过程容易留下法律瑕疵。三是税务成本高。

本次试点突破性地解决了前两个问题：一是在不动产权证书附记栏中标注不动产信托产品名称，通过这种方式在法律上明确了该房产是信托财产，财产的物权登记主体是该信托计划。二是无需现金交易，通过房产转让方式完成产权过户。买卖双方前往税务机关依法缴纳契税，取得完税凭证后，即可持该凭证及相关材料向不动产登记中心申请办理转移登记，大幅度降低了信托设立的资金成本和时间成本。

不动产信托可服务两大民生刚需

林巍介绍，不动产信托的普惠属性，主要体现在“用得起”和“用得上”两个维度。

第一是“用得起”。中国普通家庭大多有房产，而且70%以上的财富集中于不动产。在北京方案中，老百姓无需变卖房产就能用较小成本设立信托，真正让信托服务触达普通家庭。

第二是“用得上”。该工具能够服务两大民生刚需：养老保障和代际传承。

在养老场景中——

“不动产信托+意定监护”模式具有特殊价值：通过房产权益转化形成持续养老资金流，配合《中华人民共和国民法典》确认的意定监护人选任机制，既能有效防范道德风险、防范资产被侵占，又能对照料机构形成监督，把房产这个普通家庭的最大资产转化为可靠的养老经济来源。

在财富传承层面——

信托与遗嘱、保险形成功能互补。其独特优势在于：在身前就能执行完成传承计划、可跨越多代进行传承、支持个性化定制方案并且能通过条件条款的设置引导家风建设。这种制度安排既能防范可能发生的家庭纷争、子女挥霍、财产外泄等风险，又能将物质财富转化为家族精神传承的载体。

自2024年12月启动不动产信托登记试点工作以来，通州区多部门协同开展政策衔接与服务保障工作。

通州区政府多次牵头组织信托当事人各方与行业专家、律师进行专题研讨；区不动产登记中心、区税务局研读试点政策、解答当事人关于确权登记、税收征管等关键环节的疑问；区发改委、两区办、民政局分别立足金融业高质量发展、制度政策创新、民生保障三大维度，持续跟踪关注案例进展并支持案例落地。

本次试点成功后，不动产信托这一工具不仅可以为特殊需要家庭提供保障，也将为个人养老提供稳定可靠的资金来源，从源头化解个人风险、家庭纠纷和社会隐患，实现“老有所养、弱有所扶”的社会理想，进一步推动北京城市副中心“全球财富管理中心”的建设。

责任编辑 韩欣宇

来源：北京号

作者：北京通州官方发布